Investor verrät Kasernen-Pläne Ein Seniorenheim im Divisionsgebäude im Grünen
Norbert Dittel ist mit seinen Plänen für die Bestandsgebäude der Auricher Kaserne schon weit. Für mehrere Probleme fand sich eine Lösung — doch die Forderung des Landkreises verhagelt die Stimmung.
Aurich - Eigentlich hat Norbert Dittel schon recht genaue Vorstellungen, wie er die Bestandsgebäude auf dem Auricher Kasernengelände umgestalten will. Erstmals hat sich der Investor aus Bremen, der mit seiner Firma „Terra Nova - Gesellschaft für Baureifmachung und Bauträgerschaft“ den Zuschlag für den Großteil der bebauten Kasernenfläche bekommen hat, mit den ON über seine Pläne gesprochen.
Über allem hängt derzeit jedoch ein Damoklesschwert: Der Landkreis Aurich hat beantragt, neun der Kasernengebäude, darunter das Divisions- und das Wachgebäude, für die Unterbringung einer wachsenden Zahl von Flüchtlingen zu nutzen.
Sanierungszeitraum wird zu knapp
Wenn der Landkreis die Kaserne dafür von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) zugesprochen bekäme, seien seine Pläne zerstört, sagte Dittel. Dann reiche der Förderzeitraum nicht mehr, um die Kaserne wirtschaftlich umzubauen.
Doch zunächst zu den Plänen des Bremers: Dittel ist optimistisch, dass die Stadt den Bebauungsplan wie geplant im nächsten Frühjahr fertig hat. Dann will er mit dem Wachgebäude rechts vom Kasernentor beginnen und dort nicht nur 30 bis 40 Sozialwohnungen, sondern auch ein kleines Hostel schaffen.
Platz für Kindergarten ist ganz vorn
Links vom Tor befindet sich das frühere Sanitätsgebäude. Dort ist der neue Standort des DRK-Kindergartens am Wassertrum geplant. Wie berichtet, ist das jetzige Gebäude an der Ecke Esenser Straße/Skagerrakstraße viel zu klein und in die Jahre gekommen. Auch der Kindergarten wartet auf Fortschritte auf dem Kasernengelände.
Der Kindergarten passt in das große Bestandsgebäude, sagt Dittel. Zwar seien die Räume einst für einen anderen Zweck gebaut worden, aber für die Kinder sei somit viel Platz. Mit der Stadt sei eine Maximalmiete vereinbart worden, die die Kosten für die große eigentlich nicht abdecke. Möglich sei dies, weil Investoren bei der Umnutzung von Bestandsgebäuden ein steuerlicher Anreiz gegeben werde, sodass sich solche Projekte wirtschaftlich darstellen ließen.
Einige Überraschungen in den letzten Monaten
Und damit sind wir bei zwei Dingen, die die Verhandlungen in den letzten Monaten prägten: Projektförderungen und Überraschungen. Zweimal wurde Dittel nach seiner Aussage überrascht: Zum einen dadurch, dass die Stadt Aurich ihm zum Jahreswechsel mitteilte, dass der Sanierungszeitraum für die Kaserne im Jahr 2032 endet. Bis dahin werden auch privaten Investoren Anreize zur Finanzierung gewährt, um Nachteile auszugleichen, die das Bauen im Altbestand hat.
Zehn Jahre, das klinge nach einer langen Zeit. Angesichts der Größe des Projekts sei das aber sehr, sehr sportlich, so Dittel. Die neue Frist hat bereits zu einer wesentlichen Umplanung geführt: „Eigentlich wollte ich das Divisionsgebäude ganz zuletzt angehen, aber nun musste ich sehr zeitnah eine Nutzung finden.“ Der Grund: Das Divisionsgebäude ist mit seinen vier Seitenflügeln und laut Exposé der Bima mit rund knapp 25.000 Quadratmetern das mit Abstand größte Gebäude im Bestand.
Interessierten Betreiber schon gefunden
Der Investor hat inzwischen eine Lösung gefunden: Er will dort ein Seniorenwohnheim einrichten. Einen interessierten Betreiber habe er in seinem Netzwerk schon gefunden. Geplant sei dort auch eine Tagespflege und betreutes Wohnen, sagte Dittel. Das Gebäude grenzt direkt an den Grüngürtel auf dem Gelände. „Da wäre ein kleiner Park direkt vor der Haustür“, so der Investor.
Der Umbau zum Seniorenheim wäre nur mit den Finanzanreizen des Sanierungsprogramms zu finanzieren. Denn zum einen wäre der Aufwand laut Dittel sehr groß. Zum anderen ist auch dies Gebäude in seiner Struktur für eine andere Nutzung gebaut worden. Im Seniorenheim würde es folglich außergewöhnlich große Treppenhäuser und Flure geben. Und auch die Säle wäre großzügiger als in anderen Einrichtungen, die nach Wirtschaftlichkeitsüberlegungen neu gebaut werden.
Trotz Hürden am Vorhaben festgehalten
Die zweite Überraschung war laut Dittel die Nachricht, dass eines der drei südlichen H-Gebäude nun doch erhalten werden sollen. Lange hieß es, die südlichen drei H-Gebäude könnten abgerissen werden. Nun hat Dittel noch ein weiteres denkmalgeschütztes Bestandsgebäude, das er umnutzen muss, statt auf der Fläche neu bauen zu können.
Dennoch habe er an seinen Plänen, das Herz des Kasernengeländes zu entwickeln, weiter festgehalten. Durch die Verzögerungen werde die Zeit nun aber immer knapper, die Kreditzinsen steigen und einige attraktive Förderprogramm würden bereits zurückgefahren, so Dittel.
Dittel: Vorgespräch mit Landkreis endete anders
Ins Wanken bringt den Entschluss des Bremers nun aber erst das Verhalten des Landkreises. Mit dem Kreis, der Bima und der Stadt habe er vor einigen Monaten bereits einen Ortstermin gehabt, berichtet Dittel. Damals habe der Landkreis auch schon die Finger auf die Gebäude legen wollen. Bis 2029 und in Einzelfällen bis 2025 habe diese Zwischennutzung dauern sollen. Im Nachgang zu der Begehung habe der Landkreis seine Wünsche aber auf die Gebäude beschränkt, die er nicht entwickeln wolle, so Dittel.
Umso überraschter sei er gewesen, als er nach der Pressekonferenz vor zwei Wochen von den Plänen gehört habe, einen Großteil der Gebäude in den nächsten Jahren als Flüchtlingsunterkunft zu nutzen.
Nicht in Gespräche über Vergabe eingebunden
Stadtbaurätin Alexandra Busch-Maaß habe nach der unangekündigten Pressekonferenz gesagt, dass man einen konstruktiven Dialog führen wolle. „Das will ich auch“, so Dittel: „Die Frage ist aber, wer den beginnen soll.“ Der Landkreis sei eigenmächtig vorgeprescht. Er wisse zurzeit nur, dass in den nächsten Tagen eine Entscheidung fallen soll. „Ich bin aber nicht in die Gespräche zwischen Bima und Landkreis eingebunden.“ Er ist nach eigener Aussage fassungslos über das Vorgehen des Landkreises.
Der Bremer hält die Pläne des Landkreises für eine Milchmädchenrechnung. Die Kasernengebäude erschienen nun attraktiv, weil für die Herrichtung der Bund zahle und sie viel Platz böten. Beziehen könnten die ersten Menschen die Quartiere aber frühestens zum Jahreswechsel. Es sei zuvor definitiv noch Umbau nötig, so Dittel.
Dittel: Wohnungen für dauerhaftes Wohnen werden gebraucht
Und auch nach einer grundlegenden Instandsetzung seien die Quartiere im Divisionsgebäude nicht für dauerhaftes Wohnen geeignet. Es gebe nur Gemeinschaftsbäder. Um das Gebäude wirklich zum Dauerwohnen nutzen zu können, sei ein umfassender Umbau nötig. „Und dann sind wir doch sicher schon im Jahr 2024“, so Dittel. Er hält ein umgekehrtes Vorgehen für sinnvoller.
Der Landkreis würde aus seiner Sicht einen großen volkswirtschaftlichen Schaden für die Stadt Aurich und sich selbst verursachen, wenn er die Entwicklung eines neuen Stadtquartiers behindere. Könne er seine Konversionsprojekte wie geplant beginnen, würden stattdessen relativ schnell die ersten Wohnungen fertig, so das Argument des Bremers. Und die würden ja für Einheimische und für Geflüchtete gebraucht.
Bisher keine Erfahrung mit Konversion
Der 65-Jährige hat schon viel Zeit in die Planung gesteckt. Eine eigene Internetseite hat seine Gesellschaft Terra Nova zwar nicht, aber nach eigener Aussage hat er schon große Investitionsprojekte im zweistelligen Bereich realisiert. In Aurich sollen rund 200 Millionen Euro investiert werden. In Medienberichten finden sich Hinweise auf mehrere Terra-Nova-Projekte mit seniorengerechten Wohnungen, Sozialwohnungen oder Pflegeeinrichtungen in Bremen, dem Bremer Umland und dem Schaumburger Land. Die Konversion einer Kaserne steht bislang nicht im Portfolio, wie Dittel auf Nachfrage sagte.
Um die Kaserne zu entwickeln, hat er spezialisierte Partner, die einzelne Aspekte übernehmen. Zur Realisierung werde dann eine Projekt-Gesellschaft gegründet, in der die Partner sich zusammenschließen. Bei der Stadtverwaltung habe das Team überzeugt. Auch die Politik zeigte sich bereits angetan von der Vorstellung.
Erfahrung mit Sozialwohnungsbau
Laut Dittel ist es ihm ein langjähriges Anliegen, Sozialwohnungen zu schaffen. Das mache er seit Jahren in Kooperation mit der N-Bank oder der Bremer Aufbaubank. Von bisher 350 bis 400 geplanten Wohnungen auf dem Kasernengelände sollten rund 120 in den Bereich bezahlbare Wohnungen fallen. „Da wir normalerweise für den eigenen Bestand bauen und wir in Aurich über einen Investitionszeitraum von 12 bis 15 Jahren sprechen, lässt sich das auch rechnen“, so Dittel.
Auch die Pläne zur energetischen Sanierung seien mit der Stadt besprochen. Durch Photovoltaikanlagen und die Nutzung weiterer regenerativer Energien wie Erdwärme sollten auch die Nebenkosten für die Mieter möglichst gering ausfallen.
Unverständnis im Verwaltungsausschuss
Das Thema Kaserne sorgte am Montag auch im Verwaltungsausschuss der Stadt für erhitzte Diskussionen. Über das Vorgehen des Landkreises sei keiner glücklich, hieß es aus Teilnehmerkreisen. Auch wenn man verstehe, dass eine schnelle Lösung für die Unterbringung von Geflüchteten gebraucht werde, gebe es weder Verständnis für eine so umfassende Forderung seitens des Landkreises noch für die mangelhafte Kommunikation.
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