Bau- und Immobilienfinanzierung: Wenn die Laufzeit des Darlehens endet
Ein Anschlusskredit ist oftmals mit höheren Zinsen verbunden. Ein Experte gibt wichtige Tipps.
Ostfriesland - Bei vielen Eigentümern, die ihre Immobilie vor zehn oder 15 Jahren oftmals besonders günstig finanziert haben, steht demnächst die sogenannte Anschlussfinanzierung an, weil die Laufzeit des ursprünglichen Darlehens endet. Ralf Oberländer von der Bausparkasse Schwäbisch Hall hat einige Tipps parat.
1. Anschlussfinanzierung rechtzeitig planen: Viele Eigentümer warten ab, bis das Angebot ihrer Bank im Briefkasten liegt. Dann bleiben oft nur wenige Monate, um Unterlagen zusammenzustellen, Angebote zu vergleichen und Konditionen nachzuverhandeln. Welche Möglichkeiten es für eine Anschlussfinanzierung gibt, hängt vor allem davon ab, wann die Zinsbindung endet.
Mehr als fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung: Ein Bausparvertrag über die voraussichtliche Restschuld sichert schon heute den Zins für später – das ist sinnvoll, wenn noch genug finanzieller Spielraum besteht, um neben der laufenden Rate zu sparen.
Fünf Jahre bis ein Jahr vorher: Ein Forward-Darlehen legt die Konditionen frühzeitig fest. Der Vorlauf hat allerdings seinen Preis: Für jeden Monat bis zur Auszahlung verlangen Banken einen Zinsaufschlag. Und: Wer abschließt, muss das Darlehen später abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin gesunken sind. „ Auch wer regulär umschuldet, sollte den Auszahlungstermin genau planen. Zieht sich die Abwicklung über die bereitstellungszinsfreie Zeit nämlich hinaus, verlangt die neue Bank Bereitstellungszinsen.“
Spätestens ein halbes Jahr vor dem Ende der Zinsbindung sollten Eigentümer das Verlängerungsangebot ihrer Bank (Prolongation) mit Angeboten anderer Anbieter (Umschuldung) vergleichen. „Warten ist keine gute Strategie. Wer erst reagiert, wenn der Brief der Bank kommt, verhandelt unter Zeitdruck. Und der kostet Zinsen.“
2. Modernisierungen einkalkulieren: Bei der Anschlussfinanzierung geht es nicht nur darum, die Restschuld abzulösen. Nach zehn oder 15 Jahren können nämlich bereits die ersten größeren Modernisierungen anstehen. Und wer diese nicht mit einplant, der braucht möglicherweise schon kurz nach der neuen Finanzierung einen weiteren Kredit.
Auch die eigenen Lebenspläne sind nicht unerheblich: Soll die Immobilie dauerhaft selbst genutzt, später verkauft, vermietet oder vererbt werden? Die Anschlussfinanzierung bietet die Möglichkeit, die gesamte Finanzierung neu zu ordnen.
3. Eigene Finanzlage genau überprüfen: Wer neu finanzieren will, sollte seine Finanzsituation kennen: Wann endet die Zinsbindung? Wie hoch sind die Restschuld, der bisherige Zinssatz und die bisherige Tilgung? Welche Rücklagen gibt es, welche Rate ist dauerhaft bezahlbar? Ebenso wichtig sind der aktuelle Immobilienwert, der energetische Zustand und der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert. „Nach mehreren Jahren Tilgung ist dieses Verhältnis häufig günstiger als zu Beginn der Finanzierung – damit verbessert sich die Verhandlungsposition“, so Oberländer. Ist zugleich der Wert der Immobilie gestiegen, kann sich die Ausgangslage weiter verbessern.
4. Nicht nur der Zinssatz ist entscheidend: Wenn die Rate steigt, schauen die meisten zuerst auf den Zinssatz. Er entscheidet aber nicht allein darüber, ob die Finanzierung passt. Die Monatsrate hängt auch von der Restschuld, der Tilgung und der Laufzeit ab. Wer bisher hoch getilgt hat, kann prüfen, ob eine niedrigere Tilgung die monatliche Belastung senkt. Das entlastet kurzfristig, verlängert aber eventuell die Rückzahlung und erhöht die Gesamtkosten. So ist entscheidend, dass die neue Rate zur Lebenssituation passt, also zu Einkommen, Rücklagen, Familienphase und der Zeit bis zum Ruhestand. „Der Zinssatz ist nur das Preisschild. Entscheidend ist, ob die Finanzierung als Ganzes zum Leben passt und die Rate auch in einigen Jahren noch tragbar ist.“
Experten-Rat: Eine Prolongation bei der Hausbank ist bequem – aber nicht immer die beste Lösung. Schon ein einziges Gegenangebot zeigt oftmals, ob bei der eigenen Bank noch Spielraum besteht. Besonders Eigentümer mit guter Bonität, niedriger Restschuld und einer gut bewerteten Immobilie fahren mit einem Vergleichsangebot oft besser. Bei einem Bankwechsel gehören aber auch mögliche Kosten für Grundschuldabtretung, Notar und Grundbuch zur Kalkulation.
Bei einer vorzeitigen Ablösung kann zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen – außer, die Zinsbindung beträgt mehr als zehn Jahre. Dann greift ein Sonderkündigungsrecht, die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Das kann interessant sein, wenn Zinsen während einer längeren Zinsbindung deutlich gesunken sind.