Osnabrück „Kein Instrument des sozialen Wohnungsbaus“: Erbpacht in Osnabrück steigt für guten Zweck
In Osnabrück stellte die Klosterkammer ihre neuen Berechnungsmodelle zur Erbpacht vor. Trotz Kritik und Sorge bei den Zuhörern, sich das eigene Zuhause bei einer Vertragsverlängerung nicht mehr leisten zu können, herrschte in einem Punkt Einigkeit.
In den vergangenen Wochen und Monaten haben die Klosterkammer Hannover und die Erhöhung des Erbpachtzinses für Unruhe gesorgt. Das Thema ist komplex und gleichzeitig berührt es die Emotionen der betroffenen Osnabrücker. Kein Wunder, es geht um ihr Zuhause. Allein diese Gemengelage ist dafür prädestiniert, Unsicherheiten und Konflikte zu verursachen. In der Region stehen sich die Initiative Erbbaurechtnehmende Osnabrück und die Klosterkammer mit unterschiedlichen Positionen gegenüber.
Die Initiative bewertet die neuen Belastungen bei Vertragsende und Neuabschluss als zu hoch und nicht sozial verträglich. Die Klosterkammer wiederum beruft sich auf die geltende Rechtslage, an die sie als niedersächsische Landesbehörde gebunden ist. Kürzlich informierte die Klosterkammer in der Osnabrücker Franz-von-Assisi-Schule über neue Berechnungsmodelle und stellte sich den kritischen Nachfragen der rund 40 Besucher.
Klosterkammer – das klingt doch christlich, sozial, caritativ. Davon abgeleitet hat sich landläufig die Vorstellung durchgesetzt, dass auch die Erbpachtzinsen oder Erbbauzinsen – wie der richtige Fachterminus lautet – der Klosterkammer vornehmlich einem sozialen Zweck unterliegen. Mit diesem Irrglauben räumte Frederike Bock, Leiterin der Abteilung Liegenschaften, auf: „Das Erbbaurecht ist für die Klosterkammer Hannover kein Instrument des sozialen Wohnungsbaus, sondern zur Vermögensbewirtschaftung.“
Die Einnahmen, sprich das Vermögen, fließen in die Stiftungszwecke der Klosterkammer – konkret in den Erhalt historischer Kirchen und Klöster, Bildungsprojekte und soziale Förderungen in ganz Niedersachsen. In Osnabrück unterstützt die Klosterkammer zum Beispiel den Verein Exil und seine Flüchtlingsarbeit mit 45.000 Euro für ein in diesem Jahr startendes dreijähriges Projekt.
Der gesetzliche Auftrag, Einnahmen für den guten Zweck zu erwirtschaften, kollidiert bei Erbpachtverträgen, die in den kommenden Jahren auslaufen und vor der Verlängerung stehen, mit einer besonderen Marktsituation: Jahrzehntelang zahlten Erbpachtnehmer niedrige Zinsen auf Basis von Bodenrichtwerten, die teilweise noch auf das Niveau der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg zurückgingen. Bei anstehenden Vertragsverlängerungen treffen diese Konditionen auf Bodenrichtwerte des Jahres 2026, die in Ballungsräumen wie Osnabrück massiv gestiegen sind.
Um dieser Entwicklung relativierend entgegenzuwirken, agiert die Klosterkammer seit Januar 2026 auf Basis einer neuen ministeriellen Erlasslage. Es ist der aktuelle Rechtsrahmen, der es der Behörde ermöglicht, trotz der noch andauernden politischen Debatten im Landtag, verbindliche Vertragsangebote zu unterbreiten.
Statt den Erbbauzins wie bisher nach einem festgeschriebenen Prozentsatz auf den Bodenrichtwert zu erheben, sieht die neue Erlasslage eine Abfederung vor. Die Höhe des Zinses wird an die aktuelle Rendite zehnjähriger Bundesanleihen gekoppelt, wobei ein verbindlicher Korridor zwischen zwei und vier Prozent Beständigkeit sicherstellt.
Wichtig dabei ist zu wissen, dass der Bodenrichtwert nicht mit den Grundstückspreisen gleichzusetzen ist, sondern sich aus den Durchschnittswerten der Preise verkaufter Grundstücke des jeweiligen Vorjahres errechnet. In Osnabrück ist der Bodenrichtwert in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen.
In Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, dazu zählt in der Region neben Osnabrück auch der Kurort Bad Rothenfelde, erhalten die Erbbaurechtsnehmer, wenn sie ihre Immobilie selbst nutzen, einen zusätzlichen Rabatt. Es stehen zwei Varianten zur Auswahl, die Rentamtsleiter Andreas Imwalle erläuterte.
Das konstante Drittel-Modell: Hierbei wird der berechnete Erbbauzins pauschal um ein Drittel (33,3 Prozent) reduziert. Dieser feste Rabatt bleibt über einen Zeitraum von 20 Jahren unverändert bestehen und bietet somit eine langfristig kalkulierbare Entlastung. Beim degressiven Stufenmodell wird im ersten Jahr ein Rabatt von 50 Prozent gewährt. Der Nachlass reduziert sich jährlich um fünf Prozent, bis nach zehn Jahren der volle Zinsbetrag gezahlt werden muss.
In der Regel schließt die Klosterkammer Erbpachtverträge mit 80-jähriger Laufzeit ab. Innerhalb der Vertragsdauer findet rund alle fünf Jahre eine Anpassung an die Inflation statt. Basierend auf den Beispielrechnungen der Infoveranstaltung und der eingepreisten Erschließungskosten sind in der Tabelle beispielhafte Orientierungswerte für ein etwa 480 Quadratmeter großes Grundstück in Osnabrück aufgeführt. Die Beträge wurden zur besseren Übersicht auf volle Euro gerundet:
„Wichtig ist, wenn Sie jetzt einen Vertrag mit uns eingehen, dann gilt der“, machte Eva Götting deutlich. Die stellvertretende Abteilungsleiterin Liegenschaften stellte klar, dass ein Abschluss bindend ist, auch wenn die Politik aufgrund der aktuellen Debatte noch zu anderen gesetzlichen Rahmenbedingungen kommt.
Die vorgestellten Berechnungsmodelle und Rabattstufen verdeutlichten an dem Abend einmal mehr, wie komplex die Materie Erbpacht ist. In der anschließenden Fragerunde kamen auch die Emotionen zum Ausdruck. Viele Wortmeldungen begannen mit „Mein Vertrag endet in …“ – egal ob in fünf, acht oder zehn Jahren, die Sorge, sich das eigene Zuhause dann nicht mehr leisten zu können, klang fast immer mit.
Trotz des vorgestellten Rabatts seien die Erhöhungen bei einer Vertragsverlängerung längst nicht für alle finanzierbar, etwa von jungen Familien oder Rentnern. Hinzu kommt, dass bei jeder Vertragsverlängerung erneut die Grunderwerbsteuer fällig wird. „Und das, obwohl wir das Grundstück ja gar nicht kaufen, sondern nur pachten“, hieß es aus dem Plenum.
„Sie haben recht. Ich kann Ihren Ärger darüber verstehen“, sagte Frederike Bock. In diesem Punkt herrschte Einigkeit. Bock erklärte, dass die Klosterkammer selbst versucht hatte, gerichtlich gegen diese Steuerpflicht vorzugehen, mit ihrer Klage jedoch scheiterte. Neben dem Ärger über die Steuerpflicht blieb am Ende des Abends jedoch auch das Versprechen der Kammer stehen, niemanden aufgrund der neuen Zinssätze „auf die Straße zu setzen“, so Bock, und in Härtefällen individuelle Lösungen zu suchen.
