Osnabrück Bauindustrie-Bezirkschef rechnet mit „behäbiger Osnabrücker Bauverwaltung“ ab
„Es fehlt an einer echten Dienstleistungsmentalität.“ Zwei Jahre nach dem Osnabrücker Baugipfel sieht Bauindustrie-Bezirkschef Thomas Echterhoff weiter Stillstand beim Neubau – und macht der Osnabrücker Bauverwaltung schwere Vorwürfe.
Zwei Jahre nach dem Osnabrücker Baugipfel fällt die Bilanz der Bauwirtschaft weiterhin ernüchternd aus. Thomas Echterhoff, Bezirkschef des Bauindustrieverbandes Osnabrück-Emsland, sieht nach wie vor große strukturelle Defizite. „Die Osnabrücker Bauverwaltung wird von vielen Akteuren nach wie vor als behäbig wahrgenommen. Es fehlt aus Sicht vieler Investoren weiterhin häufig an einer echten Dienstleistungsmentalität“, sagt der Bauunternehmer.
Besonders problematisch sei dies, weil es nur noch wenige Investoren gebe, die überhaupt bereit seien, Neubauprojekte anzugehen. „Gerade die wenigen Investoren, die aktuell noch aktiv sind, fühlen sich nicht ausreichend wertgeschätzt“, so Echterhoff. Dabei sei die Lage eindeutig: „Gerade unter den aktuellen Rahmenbedingungen mit hohen Bauzinsen und weiterhin sehr hohen Baukosten müsste es doch darum gehen, alles zu tun, was kommunal möglich ist, um Neubau überhaupt noch zu ermöglichen.“ Davon sei bislang zu wenig zu spüren.
Beim Osnabrücker Baugipfel hatten sich vor zwei Jahren rund 60 Vertreter aus Bauwirtschaft, Verwaltung und Politik über die Ursachen der Neubaukrise und mögliche Lösungsansätze ausgetauscht. „Dabei ging es einerseits um Bauzinsen, Baukosten und Vorgaben von Bund und Land, andererseits aber auch um deutliche Kritik an den kommunalen Vorgaben und an den Verfahren vor Ort“, betont Echterhoff.
Schon damals galt die städtische Bau- und Regulierungspraxis als zentraler Konfliktpunkt. Aus Sicht der Bauwirtschaft wurde insbesondere das Festhalten an erhöhten Energiestandards, die über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinausgingen, als zusätzlicher Kostentreiber und Hemmnis für den Neubau kritisiert. Inzwischen greift die Stadt Osnabrück diesen Punkt zumindest teilweise auf. Beim Verkauf städtischer Baugrundstücke soll künftig nicht mehr der Effizienzhaus-Standard 40 gelten, sondern nur noch der gesetzliche Mindeststandard nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Der Stadtentwicklungsausschuss hat eine entsprechende Anpassung der Vergaberichtlinie empfohlen, das letzte Wort hat noch der Rat – eine Zustimmung gilt nach dem Votum im Fachausschuss jedoch als sicher.
Damit orientiert sich die Stadt künftig an den bundesweit geltenden energetischen Mindestanforderungen für Neubauten.
Der GEG-Neubaustandard gilt bundesweit und entspricht dem Effizienzhaus-Standard 55, der lange Zeit als gängiger Förderstandard galt. Dieser ist weniger anspruchsvoll – und damit deutlich günstiger umzusetzen – als der bislang von der Stadt Osnabrück verlangte Effizienzhaus-Standard 40, der wesentlich strengere Vorgaben für Dämmung und Energieeinsparung vorsieht.
Echterhoff lobt diese Entwicklung: „Ich halte die Absenkung auf den GEG-Standard für absolut richtig und positiv.“ Es sei ein richtiges und wichtiges Signal – und ein erster Schritt in Richtung Baukostensenkung. Gleichzeitig macht er deutlich, dass dieser Schritt aus seiner Sicht nicht ausreiche: „Hoffentlich werden weitere folgen.“
Unabhängig davon sieht die Bauwirtschaft beim angekündigten „Bauturbo“ des Bundes bislang keine spürbaren Effekte in Osnabrück. Dabei wären die Möglichkeiten vorhanden, sagt Echterhoff: „Der Wohnungsbau könnte beschleunigt, Planungsverfahren könnten vereinfacht werden, Genehmigungen schneller erteilt und flexibler von Bebauungsplänen abgewichen werden.“ In der Praxis bleibe das jedoch Theorie: „Ich habe bislang nichts davon gehört, dass dieser ,Bauturbo‘ in Osnabrück gezündet wurde oder dass man Investoren gezielt entgegenkommt. Von einer Aufbruchstimmung ist in der Osnabrücker Bauwirtschaft weit und breit nichts zu spüren.“ Aus seiner Sicht beginne Veränderung bereits bei der Kommunikation: „Es würde damit anfangen, dass die Stadt offensiv nach außen kommuniziert, welche Maßnahmen jetzt konkret angegangen werden sollen. So könnte man den Rückenwind, den der Bund mit dem ,Bauturbo‘ geben will, auch tatsächlich nutzen.“
Kritisch sieht Echterhoff auch den von der Bundesregierung geplanten Gebäudetyp E. „Grundsätzlich ist das eine gute Idee, um einfacher und günstiger zu bauen“, sagt er. Das Problem liege jedoch in der Umsetzung: „Dabei werden die anerkannten Regeln der Technik – etwa beim Schall- oder Wärmeschutz – nicht eingehalten. Das führt dazu, dass man sich schnell wieder vor Anwälten und Richtern wiederfindet.“ Der Kern des Problems bleibt nach Auffassung des Bauexperten ungelöst: „Der Knackpunkt ist: Ein Verzicht auf Standards im Baurecht bedeutet noch keinen Verzicht auf Haftung.“ Unterm Strich würden praxistaugliche gesetzliche Regelungen zur Umsetzung des einfachen Bauens weiterhin fehlen.
Unabhängig von rechtlichen Fragen verschärfen sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiter. „An den Baukosten selbst lässt sich kurzfristig kaum etwas ändern“, sagt Echterhoff. Auch serielle Bauweisen seien kein Allheilmittel: „Serielles Bauen funktioniert im Grunde nur auf freien Flächen. Für innerstädtische Nachverdichtung ist das kaum geeignet.“ Die Folge: „Momentan tut sich insgesamt sehr wenig auf dem Wohnungsbaumarkt, weil die Mieten, die man eigentlich verlangen müsste, schlicht nicht bezahlbar sind.“ Unter den aktuellen Bedingungen müssten Neubauten mit 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden. „Genau deshalb wird vielerorts nicht gebaut.“ Selbst kommunale und genossenschaftliche Träger stoßen an Grenzen: „Beim sozialen Wohnungsbau sind Eigenkapitalanteile von rund 25 Prozent erforderlich. Dieses Eigenkapital ist angesichts der Haushaltslage oft schlicht nicht vorhanden.“
Zusätzliche Belastungen sieht Echterhoff durch immer höhere Standards und Abgaben. „Die energetischen Anforderungen sind durch Vorschriften und Rechtsprechung immer weiter verschärft worden. Das treibt die Baukosten massiv in die Höhe“, sagt er. Zudem verteuere die CO2-Abgabe Bau und Material.
Für viele Menschen werde Eigentum damit unrealistisch: „Wenn ein Einfamilienhaus heute mindestens 300.000 Euro kostet, muss man sich fragen: Wer kann sich das noch leisten?“ Sein Fazit: „Wir müssen kleiner, einfacher und günstiger bauen – sonst kommen wir aus dieser Situation nicht heraus.“
