Osnabrück Ein Mann, ein Plan, kein Bauland: Warum die Stadt Osnabrück einen Wohnungsbau verhindert
Osnabrück braucht dringend bezahlbaren Wohnraum. 20 Wohnungen würde er ja gerne schaffen, sagt Ulrich Kohlbrecher aus Osnabrück. Doch er fühlt sich von der Stadt ausgebremst. Sein Fall zeigt, wo die Wohnungsbaupolitik an Grenzen stößt.
Ulrich Kohlbrecher hat den ganzen Schriftverkehr sauber abgeheftet. Seit Jahren ringt der Grundbesitzer aus Sutthausen mit der Baubehörde im Rathaus und den Ratsfraktionen. Sogar die Bundes- und Landesregierungen hat er eingeschaltet. Kohlbrecher würde gern auf einer sensiblen Fläche in Sutthausen Wohnungen bauen – und darf es nicht. Weil die Stadt nicht alles dem Wohnungsbau unterordnet.
Streitobjekt ist eine 2408 Quadratmeter große Grünfläche in Sutthausen, gelegen zwischen Kirche, Tennisanlage und Sportplatz. 1983 hat Kohlbrecher das Areal gekauft, 80 Lkw-Ladungen Boden auffahren und eine Randbegrünung anlegen lassen. Dann passierte erstmal 20 Jahre lang nichts.
Als im ersten Jahrzehnt des neuen Jahrtausends der Bedarf an Wohnraum in Osnabrück immer deutlicher wurde, brachte Kohlbrecher auch sein Grundstück am Ernst-Stahmer-Weg ins Spiel. Die Fläche wäre für eine Wohnbebauung bestens geeignet, sagt er. Sie grenze an die bestehende Siedlung an, getrennt nur von der Straße. Die Erschließung wäre unproblematisch. Und alles, was an Infrastruktur nötig sei, stünde in Sutthausen zur Verfügung: Kitas, Schulen, Arztpraxen, Apotheken, Sparkasse, Polizei.
Kohlbrechers Plan ist es, zwei Wohnhäuser mit insgesamt 20 Wohneinheiten errichten zu lassen. Die Wohnungen sollen zwischen 52 und 59 Quadratmeter groß und auch für finanziell schwache Mieter bezahlbar sein. Nur 400 der 2408 Quadratmeter müssten dazu bebaut werden. Gut die Hälfte der Gesamtfläche bietet Kohlbrecher der Stadt zum Kauf an – „zu sehr günstigen Konditionen, fast geschenkt“, wie er sagt. Das ganze Areal soll den Plänen zufolge mit Laubgehölzen hochwertig begrünt werden.
Aber Kohlbrecher stieß im Rathaus von Anfang an auf Skepsis. Schon 2013 meldeten die Ratsfraktionen von SPD und Grünen schriftlich zurück, dass – nach Rücksprache mit der Bauverwaltung – eine Bebauung an der Stelle nicht angestrebt werde. Man begrüße grundsätzlich sein Anliegen, Wohnraum zu schaffen. Doch in diesem konkreten Fall könne man nichts tun.
Aber Kohlbrecher ließ nicht locker. Der einstige Landesinnenminister Boris Pistorius beantwortete 2016 einen Kohlbrecher-Brief mit den Worten, er sehe „keine Möglichkeiten der Einflussnahme“. Kohlbrecher kontaktierte die gerade gegründete kommunale Wohnungsbaugesellschaft Wio, deren damaliger Geschäftsführer eine Bebauung an der Stelle als „logisch und vielversprechend“ einstufte – allerdings „nur auf den ersten Blick“. Es gebe einige „wichtige und gut abzuwägende Restriktionen“, beschied die Wio 2021.
Olaf Lies (SPD), einst Wirtschaftsminister des Landes und jetzt Ministerpräsident, bekam von Kohlbrecher bei einer Veranstaltung im Rathaus, in der es um Wohnungsbau ging, eine Zusammenfassung seiner Akten in die Hand gedrückt. Im Dezember 2024 kam die Antwort aus dem Wirtschaftsministerium: Der Minister begrüße jedes Bemühen um mehr Wohnraum, aber hier habe allein die Kommune die Planungshoheit.
Auch die frühere Bundesbauministerin Klara Geywitz erhielt Ende Oktober 2024 Post aus Sutthausen. Zu spät, keine zwei Wochen später platzte die Ampelregierung, eine Antwort bekam Kohlbrecher nicht mehr.
Geywitz hätte mutmaßlich genauso geantwortet wie Pistorius und Lies: Die Zuständigkeit liege bei der Stadt Osnabrück. In der Tat ist das Grundstück Teil des Bebauungsplans Nummer 232 (Marienkirche Sutthausen) und darin als Wald klassifiziert. Um dort bauen zu können, müsste der Stadtrat eine Änderung des Bebauungsplans beschließen.
Doch eine B-Plan-Änderung ist nicht in Sicht. Weder die Bauverwaltung noch die politische Mehrheit im Rat hält die Fläche für geeignet. Aus mehreren Gründen.
Die strittige Fläche grenzt unmittelbar an Sportgelände von Rot-Weiß Sutthausen. Ein Lärmgutachten, das Kohlbrecher auf Anraten der Stadt 2022 erstellen ließ und selbst bezahlte, stellte keine unlösbaren Konflikte fest. Sport und Wohnen wären nebeneinander möglich, so das Ergebnis. Doch aus dem Rathaus kam ein großes Aber: Mehrfamilienhäuser nebenan würden dem Sportverein womöglich alle Entwicklungsmöglichkeiten nehmen.
Noch schwerwiegender sind die ökologischen Einwände. Die Fläche ist 2022 bei der Aufstellung des Stadtentwicklungsplans (STEP) dem Grünen Finger Kalkhügel/Hörner Bruch zugeschlagen worden. Der Rat stimmte dem STEP am 29. September 2022 mit großer Mehrheit zu.
Ihn habe keiner informiert, sagt Kohlbrecher. Er erfuhr von dieser Umwidmung nach eigenen Angaben erst ein Jahr später aus einem Schreiben des Bauamts: Die Grünen Finger seien auf Beschluss des Rates für „Klimaschutz, Landschaftserleben, Biodiversität und Landwirtschaft weiterzuentwickeln“ und dürften daher baulich nicht in Anspruch genommen werden. Weiter heißt es: „Es liegen keine zwingenden städtebaulichen Gründe für eine bauliche Inanspruchnahme vor.“
Stadtbaurat Thimo Weitemeier, seit Juli 2024 in Diensten der Stadt Osnabrück, hält diese Einschätzung auch heute noch für richtig. „Ich habe es mir angeguckt. Wohnbebauung ist da nicht naheliegend“, sagte Weitemeier in einem Gespräch mit unserer Redaktion. Es gebe so viele mögliche Restriktionen, es müssten so viele Gutachten erstellt werden, dass der Aufwand nicht gerechtfertigt wäre. Ein Bebauungsplanverfahren wäre nach Einschätzung des Stadtbaurats „wenig erfolgversprechend“. So habe er es auch Herrn Kohlbrecher in einem persönlichen Gespräch im Februar 2025 erläutert.
Ulrich Kohlbrecher kann das nicht nachvollziehen. Er fühlt sich hingehalten und erwartet zumindest Antworten auf seine Eingaben. Dabei beruft er sich auf Gutachten und Statistiken, die Osnabrück einen großen Bedarf an bezahlbaren Wohnungen attestieren. Kohlbrecher hat all die Zeitungsartikel der letzten Jahre gesammelt, in denen lokale Politiker zitiert werden, die sich für eine Förderung des Wohnungsbaus aussprechen.
Wohnraum oder Grünfläche? Der Fall in Sutthausen ist ein Beispiel für die Abwägung, die im Rathaus nahezu täglich vorgenommen werden muss.
Seit ein paar Tagen hat Kohlbrecher ein weiteres Argument in der Hand: das Wohnraumentwicklungskonzept der Stadt. Darin rechnen Experten vor, dass Osnabrück zwischen 2024 und 2040 mindestens 8000 zusätzliche Wohnungen schaffen muss, um den Wohnungsmarkt zu entkrampfen. Das Problem: Osnabrück hat kaum noch freie Flächen. Das größte Flächenpotenzial schlummert in Baulücken. Doch Nachverdichtung ist ein komplizierter Vorgang und löst oft Widerstand in der Nachbarschaft aus.
Nachverdichtung – in diese Kategorie ordnet der Sutthauser auch sein Projekt ein. Vor diesem Hintergrund hofft er auf eine Neubewertung seines Anliegens.
