Osnabrück Bauexperten reden Klartext bei Osnabrücker CDU: Was hemmt den Neubau wirklich?
Was macht es eigentlich so schwer, in Osnabrück neu zu bauen oder den Bestand zu sanieren? Auf Einladung der CDU gab die Osnabrücker Wohnungs- und Bauwirtschaft Einblicke in ihren Alltag: Vom Ärger über strenge Osnabrücker Vorschriften bis zum zähem Hin und Her mit der Stadtverwaltung.
Im September wurde das Ergebnis einer lang erwarteten Studie bekannt: 8000 zusätzliche Wohnungen braucht die Stadt bis zum Jahr 2040. 700 fehlen aber schon jetzt.
Was macht es eigentlich so schwer, in Osnabrück neu zu bauen oder Wohnraum im Bestand zu schaffen? Wo liegen Hürden, was läuft gut? Das war ein Thema einer Podiumsdiskussion im Stadthaus, zu der Junge Union und CDU führende Vertreter der Osnabrücker Wohnungs- und Bauwirtschaft geladen hatten. Die gängigen Appelle wie „Weniger Vorschriften, weniger Bürokratie“ wurden mit Moderator und CDU-Ratsherr Fritz Brickwedde und Ratsfrau Anette Meyer zu Strohen konkret an Osnabrücker Beispielen erklärt.
In Lüstringen will das Stephanswerk, die Wohnungsbaugesellschaft des Bistums, 84 Wohneinheiten schaffen. „Quartier 21“ heißt das Projekt, weil im Jahr 2021 die ersten Bauten stehen sollten. „Wir stagnieren aktuell“, berichtete Geschäftsführer Andreas Engelmeyer.
Zunächst waren Nachbarn dagegen, nun aber hakt es laut Engelmeyer an der Stadtverwaltung. „Wie intensiv die Verwaltung sich damit befassen kann, das glauben Sie nicht!“, erklärte er dem Publikum. Zig Gutachten hätten erstellt werden müssen, vom detaillierten Mobilitätskonzept bis hin zum Konzept für ein mögliches Jahrhunderthochwasser.
Alles habe das Stephanswerk gemacht, viele hunderttausend Euro investiert, eigentlich sollte der Stadtrat Ende August sein „Go“ geben. Doch der Antrag wurde zurückgezogen. „Weil wir aktuell über die Kosten des Anschlusses an ein vorhandenes Regenrückhaltebecken streiten. Die sind so hoch, dass wir eigentlich überlegen sollten, das selbst zu bauen.“ Als Vorhabenträger fühle man sich hingehalten, Engelmeyer sprach von einer „Scheibchentechnik.“
Einen Abstimmungsprozess mit der Stadtverwaltung, der sich seit Jahren hinzieht, davon berichtete auch WGO-Geschäftsführer Björn Siehlmann. 56 Wohnungen sollten in der Weserstraße entstehen, das Projekt wurde einst als „Meilenstein zur Überwindung der Wohnungsnot“ gefeiert.
Bedingung für das „Ja“ der Stadt: die Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit vielen Auflagen. Siehlmann: „Jeder Fachdienst in der Verwaltung hatte eigene Anmerkungen.“ Sei es um die Herstellung einer Straße gegangen, um die Frage, ob Müllfahrzeuge rückwärts fahren dürften, und um einen Baum, für den ein 50-seitiges Gutachten erstellt werden musste.
„Das kann man alles machen und ist in Teilen sicher sinnvoll, zieht den Prozess aber sehr in die Länge“, sagte Siehlmann. Aktuell liege das Projekt deshalb auf Eis. „Wir sehen nicht, wie wir es absehbar finanziell tragfähig darstellen sollen.“
Positive Erlebnisse mit Verwaltung und Stadtpolitik hingegen konnte Jens-Peter Zuther berichten. Er ist Geschäftsführer Tiefbau der Baufirma Köster, die gerade für das Lokviertel den Boden vorbereitet. Den Prozess von der Idee bis zur finalen Genehmigung durch den Stadtrat hat er eng miterlebt. „Es ist einmalig, dass ein solches Baugebiet in so kurzer Zeit Baureife erlangt hat“, sagte er.
Über die politischen Fraktionen hinweg habe der Wille zur Umsetzung des autoarmen Quartiers getragen, lobte Zuther. Innerhalb der Verwaltung wurde das Projekt priorisiert, alle hätten an einem Strang gezogen. „Die Dynamik, die entstanden ist, ist toll.“ In sieben Jahren schon könnte das neue Stadtviertel stehen, prognostizierte er.
Wenn es also immer so laufen würde wie beim Lokviertel, die Verwaltung (trotz Personalnot) besonders schnell arbeiten würde und die Politik sich schnell einig wäre – wäre dann allen geholfen? So sahen es viele der Vertreter der Baubranche. Das Problem: Die Verwaltung setzt auch nur in ihrem Rahmen Vorgaben von Bund, Land und Stadtrat um.
Wie zum Beispiel die „ökologischen Standards in der Bauleitplanung“, die der Osnabrücker Stadtrat 2008, damals unter Oberbürgermeister Boris Pistorius, beschlossen hat. Was ist das? Steht ein Bauprojekt an, für das ein Bauherr oder Entwickler das „Ja“ einer Stadt braucht, dann ist das in der Regel und überall geknüpft an Bedingungen. Beispiel: ein Prozentsatz an Sozialwohnungen. In Osnabrück will der Stadtrat für das „Ja“ höhere ökologische Standards. Die „Lex Osnabrück“, sagte CDU-Ratsfrau Anette Meyer zu Strohen. Klar, der CDU gefielen Leitlinien noch nie.
Meyer zu Strohen (CDU) nannte als Beispiel, dass das Land Niedersachsen für Neubauten den Effizienzhaus-Standard-55 (KfW 55) festgelegt habe, Osnabrück aber den höheren Effizienzhaus-Standard-40 wolle (KfW 40). Dabei sei unter Experten umstritten, dass das viel bringe. Die „Lex Osnabrück“ abschaffen? Beim Gros auf dem Podium traf sie damit einen Nerv. Zumindest überprüfen sollte man die Richtlinien.
Thomas Echterhoff vom gleichnamigen Bauunternehmen polterte los: „Es ist eine rein ideologiegetriebene Diskussion. KfW 40 halte ich persönlich übrigens für Blödsinn.“ Er begründete: Es koste mehr für eine „möglicherweise Verbesserung meiner Verbrauchswerte“. Gerade im Mietwohnungsbau sei das sinnfrei. Die Steuerung des Be- und Entlüftungssystems sei so komplex, dass ein gekipptes Fenster die ganze Energieeinsparung verpuffen lassen könne.
Bernd Wortmeyer, neuer Wio-Geschäftsführer, stimmte zu, dass die hoch technisierten Bauteile rund um automatische Lüftungsanlagen „für die Zielgruppe der Mieterinnen und Mieter nicht das sind, was wir für die Zukunft brauchen.“ Doch er betonte: „Es muss gute energetische Standards haben, denn die Energiekosten sind die zweite Miete!“
„Wir verballern als Gesellschaft Geld in extrem hohe Neubaustandards, haben aber gleichzeitig immer noch sehr viele Bestände aus den 60er-, 70er- oder 80er-Jahren in unsaniertem Zustand“, so Echterhoff.
Das könnte in Osnabrück zum Problem werden. WGO-Vorstand Björn Siehlmann rechnete vor: die WGO müsse bis 2045 200 bis 220 Millionen investieren, um den Bestand zu sanieren. Es gebe aber Wohnungen, die man nach aktuellem Standard nicht energetisch ertüchtigen kann. „Die Gebäudestruktur gibt das nicht her. Das heißt, sie fallen raus.“
Dann lenkte er den Blick auf Privatbesitzer von älteren Häusern. „Die Gefahr besteht auch dort, weil die Sanierung sich nicht lohnt oder die Eigentümer die Mittel nicht haben.“ Ein Wettrennen gegen den Verfall, das parallel zum Ringen um jeden Neubau stattfinde, fasste CDU-Ratsherr Fritz Brickwedde zusammen.
Stephanswerk-Chef Engelmeyer: „Ich würde mir wünschen, dass wir zu einem gemeinsamen Ziel kommen: Wohnraum schaffen, einfach schaffen. Dass auch mehr Offenheit für Nachverdichtung besteht!“
Laut der neuen Studie könnten über 8000 Wohnungen via Nachverdichtung geschaffen werden in Osnabrück. „Aber so einfach ist das nicht“, sagte Anette Meyer zu Strohen.
Gültige Bebauungspläne ändern sei ein zäher Prozess. Aber: „Wir haben Bereiche, für die wir Genehmigungen erteilt haben, trotzdem geht das Bauen nicht automatisch los.“ Beispiel Katharinenviertel, wo Bauen in zweiter Reihe an einigen Stellen erlaubt wurde.
„Aber die Nachbarn klagen.“ Sie sorgen sich um das verschwindende Grün und ihre Privatsphäre. Sicher sei das ein ungewöhnlicher Blick für die Nachbarn, statt ins Grün auf ein anderes Haus, das verstehe sie, sagte Meyer zu Strohen. Doch das Beispiel zeige, dass es Möglichkeiten gebe, Wohnraum zu schaffen. „Das muss man dann eben als Stadtgesellschaft auch wollen.“
