Privates Engagement Warum ein Norder Bauunternehmer in bezahlbaren Wohnraum investiert
In Norden entstehen neue Wohnungen mit günstigen Mieten, obwohl die Baukosten stark gestiegen sind. Warum der Bauunternehmer Jens Haan das tut, hat er im Redaktionsgespräch erzählt.
Norden - Überall wird nach bezahlbarem Wohnraum gerufen. Doch die Baukosten explodieren, Sozialwohnungen fallen aus der Preisbindung, kaum ein Bauunternehmer investiert noch im unteren Preissegment. Einer tut es doch: Der Norder Bauunternehmer Jens Haan investiert derzeit in mehrere Bauprojekte für bezahlbaren Wohnraum. Warum er das tut und wie sich das rentiert, hat er unserer Redaktion erzählt.
In der Westerstraße 74 in Norden wachsen die Mauern Stück für Stück in die Höhe. Der gelernte Maurer- und Betonmeister Haan baut hier ein modernes und energiesparendes Mehrfamilienhaus mit 16 Wohneinheiten. Für die Stadt Norden, die dringend auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen ist, ein wichtiges Projekt. Denn die Kaltmiete bei den 40 bis 70 Quadratmeter großen Wohnungen soll bei nur 6,40 Euro pro Quadratmeter liegen. Gebaut wird zweieinhalbgeschossig und im Effizienzhausstandard KfW-40. Alle Wohnungen werden über Terrassen oder Balkone verfügen und barrierefrei gestaltet sein, einige sogar behindertengerecht, dank Aufzügen in den Häusern. Auch Im Spiet 103 baut Haan Wohnungen mit einer Preisbindung und öffentlicher Förderung. Ein Vierfamilienhaus entsteht hier. Große Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, jede Wohnung mit Garage. Auch dieses Haus wird nach neuesten Standards und KfW-40-Klasse gebaut. Auch hier beginnen die Mieten bei 6,40 Euro pro Quadratmeter.
Wohnhaus sollte eigentlich längst fertig sein
Eigentlich sollte das Haus in der Westerstraße längst stehen. Im Jahr 2020 starteten Jens und Inka Haan ihr ambitioniertes Projekt. Doch dann kam Corona, der Ukraine-Krieg mit allen bekannten Folgen. Die Kosten in der Baubranche explodierten. Für die Finanzierung fest eingeplante Förderprogramme fielen weg. Was folgte, war zwar ein zeitlicher Aufschub – Aufgeben kam für Haan trotzdem nicht infrage.
„Das Projekt Westerstraße war maßgeschneidert für bezahlbaren Wohnraum. Da jetzt wegen der gestiegenen Baukosten etwas anderes zu planen, machte wirtschaftlich überhaupt keinen Sinn. Auch verkaufen könnte man das in dieser Zeit gar nicht“, sagte Haan. Er machte weiter – in der Gewissheit, dass er von dem Projekt nicht mehr wirklich profitieren wird. „Man muss das auf die lange Bank schieben, damit die Kinder etwas davon haben“, sagte Haan. 35 Jahre Bindung sei eine lange Zeit mit relativ wenig Miete. Das sei nur für diejenigen interessant, die entweder Kinder hätten oder ganz jung seien, so Haan. „Aber wenn man 20 oder 25 Jahre alt ist, bekommt man so ein Projekt gar nicht gewuppt oder hat andere Ideen. Da denkt kaum einer dran, in ein langfristiges soziales Projekt zu investieren“, ist sich der Bauunternehmer sicher.
Plötzlich wurden Fördermittel gestrichen
Eines gibt aber auch Haan zu: „Wenn ich die ganzen Rahmenbedingungen vorher gewusst hätte, hätte ich vielleicht die Finger davon gelassen.“ Was er unter anderem meint, ist die plötzlich gestrichene Förderung für energieeffizientes Bauen. Die KfW-Bank gab ursprünglich einen Zuschuss von 37.500 Euro pro Wohneinheit. Das sind 637.500 Euro Zuschuss, die in der Finanzierung plötzlich fehlen. Bei einem Investitionsvolumen von rund 4,5 Millionen Euro nicht wenig, erklärte Haan. Er musste umdisponieren, ein neues Förderprogramm finden, einen neuen Antrag bei der N-Bank stellen. Allein ein solcher Antrag dauert Tage und Wochen. Schon ein Blick auf die notwendigen Formulare und Angaben macht Menschen, die damit sonst nichts zu tun haben, schwindelig. Doch irgendwann wurde das Projekt von den Behörden genehmigt. „Was willst du da machen mit dem Grundstück? So ein Projekt kann man ja auch nicht einfach zurückziehen. Du musst bauen“, sagte Haan. Also baut er.
Das funktioniert alles nur, weil Haan mit Weitsicht und vorausschauend agiert – und die bezahlbaren Wohnungen nicht die einzigen Projekte sind, die der Bauunternehmer plant. Die Mischkalkulation macht`s. So ist bereits gegenüber der Westerstraße 74 das nächste Projekt geplant. Das Grundstück hat er bereits 2015 erworben. Der Bestand soll abgerissen und durch zwei neue Wohnhäuser ersetzt werden, mit einmal fünf und einmal sechs Wohneinheiten. „Das ist genau auf die Förderbedingungen der N-Bank abgestimmt“, so Haan. Außerdem hat er gerade in der Großen Hinterlohne stadtnah teilweise behindertengerecht, barrierefrei und jeweils mit Terrasse oder Balkon acht Wohneinheiten „auf höchstem Niveau“ gebaut. Dort liegt die Miete aber pauschal bei zwölf Euro pro Quadratmeter. Das Entscheidende bei den Wohnungen mit Preisbindung ist laut Haan: Das Objekt muss auch nach den 35 Jahren funktionieren. Deshalb spart er nicht, sondern baut auf hohem Niveau. „Vielleicht gibt es ja in zwanzig Jahren genügend Wohnungen. Fange ich an zu sparen, ist der Kredit vielleicht ein oder zwei Jahre früher bezahlt, das nützt aber nichts, wenn ich danach einen Leerstand habe“, so Haan. Eine gute Lage und ein gutes Haus, damit er für die nächsten 35 Jahre auch eine feste Miete einplanen kann, auch wenn sie niedriger ist, als es der Markt hergeben würde – so ist seine Herangehensweise. „Sonst übergebe ich den Kindern etwas in 20 Jahren, was denen dann auf die Füße fällt“, sagte er.
Haan sucht Mieter selbst aus
Was Haan wichtig ist, er sucht seine Mieter selbst aus und verwaltet die Wohnungen auch selbst. Den für seine Wohnungen notwendigen Berechtigungsschein bekomme heutzutage fast jeder Rentner, sagte er. Früher sei der B-Schein schnell asozial behaftet gewesen. Das sei heute vollkommen anders. Den genauen Bedarf für seine Wohnungen hat er auf eher ungewöhnliche Weise ermittelt. Er holte sich 50 Leute zusammen, um zu sehen, was die sich für einen Wohnraum wünschen. „Einer hatte Multiple Sklerose, die nächste war eine Oma, die zu viele Stufen zu Hause hatte, die sie nicht mehr bewältigen kann, einer hatte Krebs“, erzählte Haan von diesem Treffen. Das Problem: Diese Menschen hätten alle keine Stimmen, seien nicht formiert. „Das sind Leute, die haben andere Probleme, die gehen nicht auf die Straße und halten ein Plakat hoch“, so der Bauunternehmer. Für genau sie baut er in der Westerstraße. Er scheint damit einen Nerv zu treffen. Mehr als 200 Menschen stehen auf der Warteliste für die 16 Wohnungen, sagte er.
Trotzdem ist es auch für ihn als Bauunternehmer nicht einfach, solche Projekte zu stemmen. Denn in Niedersachsen müssen dafür 25 Prozent Eigenmittel auf die Gesamtsumme mitgebracht werden, erklärte Haan. Zu viel für viele. Weitere Wohnprojekte im bezahlbaren Bereich scheiterten in Niedersachsen deshalb oft am Geld, sagte Haan. In anderen Bundesländern sei der Satz deutlich niedriger.
Sein dringender Appell an die Politik: Die Verfahren vereinfachen, die Preise durch weniger Anforderungen senken, private Initiativen mehr unterstützen. Damit Haan in Zukunft nicht der einzige Bauunternehmer in Norden bleibt, der Wohnungen mit bezahlbaren Mieten baut.
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