Osnabrück Impuls für den lahmen Wohnungsbau: Feiert die „Platte“ ein Comeback?
Plattenbausiedlungen haftete lange ein schlechtes Image an. Aber der Kostendruck für die Baubranche ist enorm. Die Bauwirtschaft hofft auf ein altes Konzept: Künftig soll wieder mehr seriell und modular gebaut werden.
Es ist nicht so, als wäre die Platte eine Erfindung der DDR gewesen. Sogar im feinen Münchner Viertel Bogenhausen stehen solche Siedlungen, ebenso in Hamburg-Farmsen oder in der Neuen Vahr in Bremen. Wenn es nach der Wohnungsbaubranche geht, könnte sie nun eine Renaissance erleben.
Das Wort Platte will aber keiner mehr in den Mund nehmen. In der Sparte wird lieber von serieller und modularer Bauweise gesprochen. Zwischen beiden Begriffen besteht ein erheblicher Unterschied: Ersterer Typ bedeutet, dass Teile in einer Fabrik gebaut und auf der Baustelle zusammengesetzt werden, während modulares Bauen für die Fertigung ganzer Wohnräume steht, an dessen Ende bezugsfertige Zimmer zum Grundstück geliefert werden. In ähnlicher Weise entstehen auch Fertighäuser im Einfamilienhausbau, bei denen die Produktionsvolumina aber viel kleiner sind.
Geht es nach der SPD-Ministerin, die seit 2021 für den Wohnungsbau zuständig ist, sollen sich die beiden Techniken endlich durchsetzen. Ende 2023 wurde zu diesem Zweck das Programm „Serielles und modulares Bauen 2.0“ verabschiedet. Das Bauen soll zunehmend standardisiert werden. „Zwischen Frau Geywitz und mich passt kein Blatt Papier, was den Wunsch nach mehr seriellem und modularem Wohnungsbau angeht“, sagt Andreas Mattner, Präsident des Spitzenverbands der deutschen Immobilienwirtschaft ZIA (Zentraler Immobilienausschusses). Derzeit liegt der Anteil von seriell oder modular errichteten Häusern in deutschen Städten nur bei etwa vier Prozent.
Damit sich Investitionen in den Wohnungsbau rechnen, müssen aktuell durchschnittlich 18,40 Euro Miete pro Quadratmeter eingenommen werden. Serielles und modulares Bauen könnte diesen Wert perspektivisch halbieren.
Der Kostenvorteil wird durch effizientere Abläufe in den Fabriken, geringere Materialmengen und Synergieeffekte erzielt. Die Ampel-Koalition hat zudem im November eine bundesweit anerkannte Typengenehmigung beschlossen. Dadurch können bereits genehmigte Module und Bauteile überall verwendet werden, wo zuvor für jedes Bundesland noch eine eigene Bauordnung galt.
Doch das Zusammenspiel mit dem Staat läuft nicht immer rund. Auf lokaler Ebene sei die Verwaltung oft eine Bremse, beklagt Mattner: „Der Hochlauf der Produktion wird primär wegen fehlender Genehmigungen verhindert.“ Der Anspruch von Kommunen, Grundrisse und andere Bauvorgaben mitzugestalten, habe sich trotz Krise nicht verändert. „Wir müssen die Kommunen stärker in die Pflicht nehmen, flexibler zu werden“, fordert er. Sein Verband schlägt vor, dass sich die Kommunen künftig selbst dazu verpflichten, in neuen Quartieren mindestens zu 30 Prozent seriell oder modular bauen zu lassen.
Die Gemeinde Hasbergen und die Stadt Osnabrück reagieren verstimmt auf die Kritik. „Serielles und modulares Bauen wird von uns grundsätzlich begrüßt“, sagt der Fachbereichsleiter Städtebau Holger Clodius aus Osnabrück. „Es liegt in der Verantwortung der Investoren, eine solche Bauweise zu realisieren.“ Seine Behörde prüfe lediglich die baurechtliche Zulässigkeit im Rahmen der Bauvorschriften. Clodius betont: „Die Stadt macht in der Regel keine Vorgaben, die das serielle Bauen erschweren.“
Bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen finde ohnehin ein enger Dialog mit Investoren statt. Solche B-Pläne finden häufig bei Projekten Anwendung, die von großem öffentlichen Interesse sind, weil die Gebäude das Stadtbild massiv prägen. Für eine verpflichtende Quote sieht Clodius indes keine Rechtsgrundlage. Investoren müssen ihm zufolge frei in der Entscheidung sein, wie sie ihre Projekte realisieren. „Eine weitere Vorschrift, wie gebaut werden muss, entspricht ganz sicher nicht der Zielsetzung, weniger Vorgaben für das Bauen perspektivisch erreichen zu wollen“, sagt der Städteplaner.
Auch in Hasbergen südlichwestlich von Osnabrück sorgt die Kritik für Unverständnis. „Gegenseitige Schuldzuweisungen lösen keine Probleme“, sagt Hasbergens Bürgermeister Adrian Schäfer. Der SPD-Mann fügt hinzu: „Den Kommunen ist zwecks stadtplanerischer Gestaltung verständlicherweise daran gelegen, bei stadtbildprägenden Projekten mitzuentscheiden.“
Wenn Gemeinden und Baufirmen gemeinsam Lösungen finden, könnte die Vorproduktion größerer Bauteile das Bautempo deutlich erhöhen und den ökologischen Fußabdruck von Neubauten verringern.
Während der Bau eines mehrgeschossigen Mietshauses in serieller Bauweise laut ZIA knapp ein Jahr dauert, müssten für dasselbe Projekt bei Standardbauart mindestens zwei Jahre kalkuliert werden – plus die vorgeschaltete Genehmigungszeit, in der alles mit dem lokalen Bauamt abgestimmt werden muss. Bei seriellen Bautypen, die bundesweit genehmigt sind, würde das entfallen. Ein modular errichtetes mittelgroßes Mietshaus könnte sogar innerhalb von sechs Monaten gebaut werden, unter anderem weil die Bodenplatte schon parallel zur Fertigung der Bauteile im Werk verlegt werden kann.
Wenn weniger auf der Baustelle angepasst werden muss, reduziert das gleichzeitig den Abraum. Stand heute ist die Baubranche Deutschlands größter Müllproduzent. In Großtafelbauweise, wie die Platte im Fachjargon heißt, wäre eine Kreislaufwirtschaft aus recycelten Materialien viel besser umsetzbar als auf gewöhnlichen Baustellen. Mit modularem Holzbau können sogar bis zu 97 Prozent CO2 eingespart werden.
ZIA-Präsident Mattner hofft, dass sich immer mehr Mieter dafür öffnen, in seriell und modular gefertigte Häuser einzuziehen. Er sagt: „Serielles Bauen ist in Deutschland vollkommen zu Unrecht verteufelt worden.“ Die Fassaden gäben heutzutage keine Hinweise mehr auf die Großtafel-Struktur. Die Platte sei in den Köpfen vieler Leute noch immer mit der Optik eines Dominosteins verbunden. Die kreative Integration von Balkonen und flexible Grundrisse ermöglicht heute jedoch ein wertiges Erscheinungsbild.
Die Nachfrage werde aber wohl von ganz alleine kommen, denn die großen Wohnungsbaufirmen stellen sich längst auf einen stärkeren Fokus auf industrielle Vorproduktion ein. „Im Moment ist der konventionelle Wohnungsbau nicht wirtschaftlich. Bei serieller und modularer Bauweise kann aber sogar unter den aktuellen Bedingungen gebaut werden“, sagt Mattner und nennt die Zeiten mit hohen Bauzinsen, Fachkräftemangel und immensen Materialkosten eine „neue Ära“. Eine Ära mit der Platte 2.0.
