Osnabrück Hauskauf oder Dauermiete? Was sich eher für die Altersvorsorge lohnt
Der Traum vom Eigenheim hat für viele einen wichtigen Nebeneffekt: Im Alter kann man mietfrei wohnen. Gerade angesichts unsicherer Renten kein unwichtiger Faktor. Ist die Wahl zwischen Hauskauf und Dauermiete also klar? Im Gegenteil!
Finanzexperte Gerd Kommer beschäftigt sich schon lange mit Fragen nach Immobilienfinanzierung und Mietkosten. Im Gegensatz zu vielen, die auf Betongold schwören, kommt er in seinen Berechnungen beim Blick auf Vermögen und Rente zu anderen Schlussfolgerungen. Was sich wann lohnt, erklärt Kommer im Interview.
Frage: Herr Kommer, viele Menschen zahlen über Jahrzehnte lieber ein Eigenheim ab, als in abstrakte Aktien zu investieren. Ist das nicht sinnvoll, solange sie sich damit wohlfühlen?
Antwort: Ja, das ist OK. Ich finde wichtig, dass jüngere Menschen überhaupt irgendeine Art von Vermögensbildung betreiben. Wer im Alter wirklich nur die gesetzliche Rente hat, wird seinen gewohnten Lebensstandard senken müssen.
Antwort: Manche entscheiden sich in Sachen Vermögensbildung für die Route Eigenheim. Das kann sinnvoll sein, wenn man langfristig an einem Ort bleiben wird und emotional mehr mit einer Immobilie anfangen kann als mit Kapitalanlagen. Die Theorie, dass eine selbstgenutzte Immobilie im Allgemeinen langfristig rentabler sei als Mieten kombiniert mit Kapitalanlagen, ist allerdings Unsinn. Im Allgemeinen war es in Deutschland und in anderen Ländern in den letzten 50 Jahren eher andersherum.
Frage: Warum?
Antwort: Viele ziehen hier falsche Schlussfolgerungen aus der jüngeren Vergangenheit. In Deutschland haben Wohnimmobilien von 2010 bis 2021 tatsächlich überdurchschnittlich gute Wertsteigerungen gehabt. Aber das war ein historischer Ausreißer. In den Jahrzehnten davor war die durchschnittliche deutsche Wohnimmobilie finanziell ein kümmerliches Investment. Von allen Ländern, für die es verlässliche Daten gibt, hatten deutsche Wohnimmobilien von 1970 bis heute die niedrigsten Wertsteigerungen. Und 2022 und 2023 ging die gute Preisentwicklung bekanntlich schon wieder zurück.
Antwort: Letztens habe ich von einem wohlhabenden Mandanten gehört, dass er sein Haus in einer teuren Münchner Wohngegend vor zwei Jahren für drei Millionen Euro hätte verkaufen können. Jetzt bekommt er für zwei Millionen kein Kaufangebot mehr.
Frage: Manche haben das Gefühl, Geld zum Fenster herauszuwerfen, wenn sie nur mieten. Nach dem Motto: Dieses Geld bildet ja kein Vermögen.
Antwort: Ja, dieser Denkfehler ist sehr verbreitet. Ein typischer Häuslebauer mit anfänglichem 70-Prozent-Kredit gibt über 30 Jahre mehr für Kapitalmiete, also Zinsen, für Instandhaltung, Grundsteuer und Kaufnebenkosten aus als ein Mieter für Miete. All diese Ausgaben bilden kein Vermögen. Der Selbstnutzer wirft genauso viel Geld oder sogar mehr zum Fenster hinaus wie der Mieter, wenn man diese Metapher überhaupt benutzen will. Entscheidend ist, wer nach 30 Jahren ein höheres Vermögen hat: der Selbstnutzer oder der Mieter.
Antwort: In Deutschland war das in den letzten 50 Jahren häufiger der Mieter. Voraussetzung ist, dass der Mieter anfänglich gleich viel Eigenkapital in ein breit gestreutes Aktiendepot investiert und seinen monatlichen Ausgabenvorteil diszipliniert über einen Fondssparplan in ein Aktiendepot investiert. Dieser monatliche Vorteil liegt statistisch betrachtet bei ungefähr einem Drittel der Ausgaben des Selbstnutzers.
Frage: Das Gefühl, mehr zu besitzen, wenn man kauft, ist also falsch?
Antwort: Subjektiv kann sich ein Selbstnutzer reicher fühlen als ein Mieter mit dem gleichen Nettovermögen, also Bruttovermögen abzüglich Schulden. Das Haus kann jeder sehen, das Bankdepot jedoch nicht. Außerdem weiß auch kein Außenstehender, dass man von dem Wert des Hauses eigentlich 70 Prozent abziehen muss, weil diese 70 Prozent faktisch der Bank gehören. Wer jedoch in der Lage ist, diese rein mentalen Gesetzmäßigkeiten zu ignorieren, wird über den Weg Miete plus ETF-Depot nach 20 oder 30 Jahren vermutlich zu einem höheren Vermögen kommen als der Selbstnutzer.
Antwort: Außerdem hat der Mieter/Kapitalmarktanleger noch den Vorteil der höheren Flexibilität: Den Wohnort wechseln, zum Beispiel aus beruflichen oder privaten Gründen, ist für den Mieter viel einfacher und billiger als für den Selbstnutzer. Schön wäre es, wenn wir uns von der veralteten Vorstellung verabschieden, dass nur Arme und Dumme mieten. Mieten kann finanziell sehr clever sein.
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