Hamburg So sparen Sie mit einer Untermiete – und gehen auf Nummer sicher
Für Untermieten müssen persönliche und räumliche Voraussetzungen stimmen – aber sie können besonders für Ältere der Königsweg sein, Geld zu sparen. Wir haben für Sie zusammengefasst, was Sie beachten müssen.
Toleranz, Großzügigkeit und Stressresistenz, das sind Eigenschaften, die Sie als Vermieter mitbringen sollten. Ihre Mieter wiederum sollten im Idealfall rücksichtsvoll und ordentlich sein; hier hilft Kommunikation. Unter Studierenden sind Wohngemeinschaften verbreitet, doch auch Ältere könnten von der Mietform profitieren. Dafür sollten Sie als Vermieter aber klare Grenzen nennen, was Sie akzeptieren und was nicht, sodass Konflikte von vornherein ausgeschlossen werden.
Räumlich ist eine Gästetoilette – idalerweise mit Dusche – sinnvoll, damit der Untermieter einen eigenen Raum für sich nutzen kann. Gibt es das nicht, sollten beide Seiten ganz klar benennen und zeigen, wer welchen Platz auf den Ablagen belegen darf.
Zwei Küchen und Kühlschränke gehören nicht zur Standard-Einrichtung. Daher gilt auch hier: Der Untermieter bekommt im Kühlschrank ein oder zwei bestimmte Fächer. Das Gleiche gilt für den Eisschrank. Auch ein Putzplan sollte besprochen werden.
Wenn Sie nicht nur vorübergehend, also weniger als sechs Wochen, Gäste bei sich aufnehmen möchten, muss die Erlaubnis Ihres Vermieters eingeholt werden, ansonsten droht eine Kündigung. Ihr Vermieter kann seine Zustimmung allerdings nicht verweigern, wenn ein Teil der Wohnung vermietet werden soll, und dafür ein berechtigtes Interesse besteht.
Ebenjenes Interesse können natürlich auch wirtschaftliche oder persönliche Gründe sein; beispielsweise wenn Sie ein wenig mehr Geld im Monat durch die Untervermietung sparen wollen. Oder wenn Sie eine Person bei sich haben wollen, die Pflegeleistungen übernimmt. In jedem Fall müssen Sie Ihrem Vermieter die Gründe für Ihre Untervermietung darlegen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann er verpflichtet werden, die entgangene Untermiete zu ersetzen, wie der Bundesgerichtshof entschied. Die Stiftung Warentest dafür hat einen „Antrag auf Zustimmung zur Untervermietung“ zusammengestellt.
Doch die Angst besteht, ob der Vermieter an der Preisschraube drehen darf, wenn eine oder mehrere Personen zur Untermiete einziehen. Klare Antwort: Nein, das darf er nicht. In der Gesetzgebung ist geregelt, dass er seine Erlaubnis zur Untervermietung nur dann von einer Mieterhöhung abhängig machen kann, wenn ihm die Zustimmung nicht zumutbar ist. Das wäre dann der Fall, wenn Sie nicht ein oder zwei Personen bei sich unterbringen, sondern eine Großfamilie einquartieren und nach deren Auszug die Wohnung komplett wieder hergerichtet werden müsste. Nur für Sozialwohnungen ist die Höhe des Untermietzuschlags gesetzlich geregelt. Er beträgt 2,50 bis fünf Euro monatlich.
Wer einen Teil seiner Wohnung vermietet, kann auch Pech haben – beispielsweise, wenn der Mieter sich anders verhält als vereinbart. Daher der Tipp: Vermieten Sie nur möblierte Räume, also keine leeren Zimmer. Stehen Möbel im Zimmer, welche auch immer, kann der Untervermieter seinem Untermieter bis zum 15. eines Monats zum Ende des gleichen Monats kündigen.
Übrigens: Auch wenn Sie eine Erlaubnis zur Untervermietung haben, dürfen Sie die Wohnung oder Teile davon nicht einfach als Ferienwohnung an Touristen beispielsweise über Airbnb vermieten. Das kann eine fristlose Kündigung nach sich ziehen.
Wer Einnahmen aus der Vermietung erzielt, muss diese eigentlich auch dem Finanzamt melden. Aber: Nur weil Sie übers Jahr ein paar Euro zusätzlich verdient haben, kassiert das Finanzamt nicht gleich voll ab. Eigentümer und Mieter mit kleinem Nebenverdienst profitieren von einer Freigrenze für Kurzzeitvermieter.
Einnahmen bis zu 520 Euro im Kalenderjahr bleiben steuerfrei – wer sich auf diese Vereinfachungsregelung beruft, kann allerdings keine Kosten absetzen, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind. Wird die Bagatellgrenze überschritten, sind sämtliche Einnahmen voll steuerpflichtig – dann dürfen allerdings auch Kosten gegengerechnet werden. Dazu zählen der anteilige Strom, die Heizung, ihre aufgeteilten Mietkosten und vieles mehr.
Beispiel: Sie haben eine Wohnung von 100 Quadratmetern und zahlen dafür 900 Euro warm im Monat. Vermieten Sie ein Zimmer mit 20 Quadratmetern für 200 Euro, sind Kosten und Einnahmen gleich hoch. Es fällt also keine Steuer an. Zumal bei insgesamt zwei Personen in der Wohnung, die zusammen genutzten Räume wie Wohnzimmer, Bad, Toilette usw. und deren Kosten auch noch angerechnet werden können.
Auch mit der zuvor angeschafften Einrichtung lässt sich im Nachhinein noch sparen. Haben Sie vor fünf Jahren zum Beispiel für 1.200 Euro privat einen großen Kleiderschrank gekauft und vermieten diesen ab dem sechsten Jahr mit, kann die anteilige Abschreibung für das Mobiliar steuerlich abgesetzt werden. Das hat das Finanzgericht München mit Urteil vom 29. März 2011 rechtskräftig entschieden.
Die Abschreibungsdauer für Möbel beträgt bei normalem Gebrauch zehn Jahre. Das macht eine jährliche Abschreibung von 120 Euro (Kaufpreis 1200 Euro x 1/10). Die kann man Jahr für Jahr für die vergangenen fünf Jahre der Nutzungsdauer steuerlich absetzen.
Wenn Sie bereit sind, ein oder zwei Zimmer an eine andere Person gegen Geld herzugeben, fragt sich: Wie finden Sie eine Person, die Interesse daran hat. Am einfachsten ist natürlich, Sie hören sich im Freundes- und Bekanntenkreis um. Denn dann ist das Risiko am kleinsten, dass Sie sich einen „Kuckuck” ins Nest holen. Das gleiche gilt, wenn Sie kirchlich gebunden sind. Dort gibt es auch immer engagierte Menschen, die andere kennen, die nach Wohnungen suchen.
