Osnabrück Steigende Zinsen: Wie viel Haus kann ich mir noch leisten?
Steigende Bauzinsen und teurere Kredite machen den Immobilienkauf immer kostspieliger. Die Folgen für die Baufinanzierung sind erheblich, wie Beispielrechnungen für zwei Musterfamilien zeigen.
Binnen kürzester Zeit hat sich auf dem Immobilienmarkt eine dramatische Wende vollzogen, denn steigende Bauzinsen machen den Traum von den eigenen vier Wänden immer kostspieliger. Im Dezember 2021 lag der Mittelwert für Hypothekenzinsen noch bei niedrigen 0,9 Prozent, mittlerweile steht er bei etwa drei Prozent und hat sich somit innerhalb eines halben Jahres verdreifacht.
Ein Ende des Trends ist vorerst nicht in Sicht. Experten zufolge dürfte sich der Anstieg zwar verlangsamen und stetig steigende Bauzinsen die Preisschübe bei den Immobilienpreisen zumindest bremsen. Dennoch werden Kredite für Immobilienkäufer wohl zunehmend teurer. „Die Zinsen werden im Laufe des Jahres noch auf 3,5 bis 4 Prozent steigen“, sagt Max Herbst von der Frankfurter FMH Finanzberatung, die ebenfalls auf aktuelle Zinsvergleiche spezialisiert ist und anbietet.
Was die gestiegenen Zinsen für Immobilienkäufer konkret bedeuten, verdeutlichen zwei Rechenbeispiele der FMH Finanzberatung für unsere Redaktion. Diese zeigen, was heute bei der Baufinanzierung im Vergleich zum Vorjahr überhaupt noch möglich ist, wenn eine Familie nicht mehr als 30 Prozent des Familiennettoeinkommens für die Finanzierung aufwenden will. Denn letzteres, so die Experten, sei grundsätzlich eine sehr sinnvolle Planung.
Musterfamilie A hat ein monatliches Nettoeinkommen von 4.500 Euro und kann pro Monat entsprechend 1.350 Euro für Zins und Tilgung aufwenden. Ihr Eigenkapital liegt bei 80.000 Euro.
Diese Familie hätte den Berechnungen zufolge vor einem Jahr noch ein Haus oder eine Wohnung im Wert von 448.500 Euro ohne Makler kaufen können. Die monatliche Rate hätte gereicht, um einen Kredit über 402.000 Euro zu bedienen und diesen in 30 Jahren abzubezahlen. Der Sollzins für 15 Jahre fest hätte bei 1,3 Prozent gelegen, die Tilgungshöhe bei 2,73 Prozent.
Wenn sich dieselbe Familie heute für einen Immobilienkauf entscheidet, muss sie bei gleicher monatlicher Rate Zinsen von 4 Prozent zahlen. Damit kann sie sich den Berechnungen zufolge nur noch einen Kaufpreis von 337.000 Euro und ein Darlehen über 283.000 Euro leisten. Entsprechend sei laut FMH-Experten davon auszugehen, dass sich der Kauf nur noch mit vielen Abstrichen realisieren ließe – wenn überhaupt.
Doch selbst für Besserverdiener ist der Immobilienmarkt schwieriger geworden, wie die zweite Beispielrechnung zeigt. Musterfamilie B verfügt über ein monatliches Nettoeinkommen von 6.500 Euro und 120.000 Euro Eigenkapital. Vor einem Jahr hätte das gereicht, um eine Immobilie im Wert von 650.000 Euro ohne Makler kaufen zu können. Bei einer monatlichen Rate von 1.950 Euro wären 581.000 Euro Kredit machbar und nach 30 Jahren abbezahlt gewesen.
Heute, ein Jahr später ist die Situation eine andere: Bei den derzeitigen Zinsen dürften das Haus oder die Wohnung maximal 490.500 Euro kosten, damit der Kredit über 407.500 Euro in 30 Jahren getilgt werden kann.
Die zweite Familie könnte den Experten zufolge zwar noch kaufen, die Spielräume wären aber deutlich geringer.
Infolgedessen geht FMH-Fachmann Herbst mit Blick in die Zukunft von einem stärkeren Auseinandertriften beim Immobilienbesitz aus. „Die einen können genügend Einkommen und meist auch genügend Eigenmittel aufbringen und viele andere steigen aus dem Immobilientraum aus, weil die tragbare Belastung erstmal nicht mehr zu den Immobilienpreisen passt“, so Herbst.
Wer dennoch unbedingt Eigentum erwerben will und wenig finanziellen Spielraum hat, sollte sich dem Experten zufolge in jedem Fall für eine lange Zinsfestschreibung entscheiden, „und ruhig auch mit ein Prozent Tilgung finanzieren“, so Herbst weiter. „Hat man früher auch immer so gemacht.“
Sollte das Haus im Rentenalter noch nicht ganz abbezahlt sein, ist dem Experten zufolge eine weitere Option, dieses zu verkaufen und sich dann eine kleinere Wohnung zu kaufen. „Ich empfehle, das passende Objekt zu suchen und Finanzierungsgespräche zu führen. Damit kann man sehr gut ausloten, wie viel die Banken überhaupt finanzieren würden“, so Herbst. „Und man sollte in jedem Fall drei unterschiedliche Banken oder Vermittler kontaktieren.“
Experten erwarten steigende Bauzinsen
Experten erwarten steigende Bauzinsen
