Osnabrück Ein Haus ohne Erbschaftssteuer an Kinder vererben - so klappt es
Kinder, die eine Immobilie erben, müssen trotz großer Freibeträge unter Umständen hohe Erbschaftssteuern zahlen. Eltern, die die finanzielle Belastung der Nachkommen minimieren wollen, sollten noch zu Lebzeiten einige Tipps befolgen.
Erben wird immer kostspieliger: Weil die Immobilienpreise rasant gestiegen sind, wird die Erbschaftssteuer für viele Bürger zunehmend zur finanziellen Bürde. Denn ob und wie hoch die Steuerlast ausfällt, hängt vom Wert der zu vererbenden Immobilie ab. Zwar haben Kinder bei Erbschaften und Schenkungen einen Steuerfreibetrag in Höhe von 400.000 Euro. Liegt der vom Finanzamt ermittelte sogenannte Bedarfswert des Hauses oder der Wohnung unter diesem Freibetrag, darf das Amt keine Steuern verlangen.
Übersteigt der Wert des Hauses oder der Wohnung dann den Freibetrag, sind Steuern zu bezahlen – und zwar auf den Gesamtwert der Immobilie abzüglich des Freibetrags. Damit nicht genug: Je höher der Gesamtwert der Immobilie, desto höher ist der individuelle Erbschaftssteuersatz für die Kinder. Bis 75.000 Euro beträgt dieser beispielsweise sieben Prozent, bis 300.000 Euro sind es bereits elf Prozent.
Allerdings: “Der vom Finanzamt ermittelte Bedarfswert der Immobilie ist meistens niedriger als der tatsächliche Verkehrswert. Das ist ein klarer Vorteil”, sagt Jan Bittler, Geschäftsführer der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge (DVEV).
Ein Beispiel: Eine Mutter vererbt ihrer Tochter ein Haus. Das Finanzamt beziffert den Bedarfswert dieser Immobilie auf 500.000 Euro. Abzüglich des Freibetrages von 400.000 Euro bleiben also 100.000 Euro übrig, auf die die Tochter Erbschaftssteuer in Höhe von 11 Prozent zahlen muss – insgesamt 11.000 Euro.
Doch es gibt Möglichkeiten, wie Eltern für ihre Kinder die Erbschaftssteuer reduzieren oder sogar ganz vermeiden können. So kann beispielsweise die vom Verstorbenen selbst genutzte Immobilie unter bestimmten Bedingungen steuerfrei an seine Kinder vererbt werden – unabhängig vom Wert des Hauses oder der Wohnung. Denn die selbst bewohnte Immobilie, das sogenannte Familienheim, spielt im Erbrecht eine Sonderrolle.
Grundsätzlich gilt: „Erben die Kinder das Familienheim, bleibt es steuerlich betrachtet außen vor, wenn der Verstorbene dort bis zu seinem Tod gelebt hat und die Erben das Familienheim für weitere zehn Jahre als Erstwohnsitz nutzen”, so Erbrechtsanwalt Bittler. Wer vor Ablauf der Frist wieder auszieht, muss den erbschaftssteuerpflichtigen Teil der Immobilie rückwirkend versteuern. Ein vorzeitiges Verkaufen oder Vermieten der steuerfrei erhaltenen Immobilie ist also nicht möglich.
Damit das Familienheim tatsächlich steuerfrei auf die Kinder übergehen kann, dürfen zudem zwischen dem Erbfall und Einzug maximal sechs Monate liegen und die Immobilie darf höchstens 200 Quadratmeter Wohnfläche haben. „Alles, was darüber hinausgeht, fließt anteilig in die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer mit ein“, sagt Bittler.
Das heißt allerdings nicht zwingend, dass auf diesen Anteil wirklich Steuern gezahlt werden müssen: Der Freibetrag der Kinder würde auch hier auf den der Wert der Immobilie teilweise angerechnet werden.
Handelt es sich bei der Immobilie nicht um das Familienheim, kann eine Teilschenkung zu Lebzeiten sinnvoll sein. Denn: Der Steuerfreibetrag lässt sich alle zehn Jahre wieder neu nutzen. Wer also früh damit beginnt, sein Vermögen auf die Kinder aufzuteilen, kann auch größere Summen steuerfrei übertragen.
Um die Schenkung optimal zu gestalten, lassen sich in der Praxis häufig sogenannte Umwegschenkungen beobachten. So kann beispielsweise ein Ehepartner einen Teil der Immobilie zu Lebzeiten zunächst an den anderen Ehepartner übertragen und erst anschließend wird eine Schenkung an das Kind vorgenommen.
Der Staat sieht bei Schenkungen unter Eheleuten einen Freibetrag von 500.000 Euro und zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro vor. Zudem verdoppelt sich bei Schenkungen von Eltern an ihre Kinder auch der persönliche Freibetrag des Kindes, weil beide Elternteile bei eigenem Vermögen Schenkungen an die Kinder vornehmen können. Gehört also die Immobilie beiden Eheleuten etwa zu gleichen Teilen, zählt der Steuerfreibetrag doppelt, weil es zwei Erblasser gibt. Auf diese Weise können Eltern eine Immobilie im Wert von bis zu 800.000 Euro steuerfrei vererben – und das pro Kind.
DVEV-Geschäftsführer Bittler warnt allerdings: „Jede Übertragung kostet Geld. Wenn die Immobilie einen Wert von 500.000 bis 700.000 Euro hat, liegen die Kosten für den Notar zusammen mit den Gebühren der Umschreibung im Grundbuch schnell bei 2000 bis 4000 Euro.“
Hat der Erblasser mehrere Kinder, können diese auch in eine Erbengemeinschaft eintreten. Damit gehört ihnen die geerbte Immobilie dann zwar gemeinsam zu gleichen Teilen, allerdings erhöht sich so auch ihr gemeinsamer Erbschaftssteuer-Freibetrag. Besteht die Erbengemeinschaft beispielsweise aus drei Kindern, liegt der Freibetrag bei 1,2 Millionen Euro. Zudem kann man auch Mitglied mehrerer Erbengemeinschaften sein – zum Beispiel für den Nachlass des Vaters und der Mutter, wenn beide Elternteile eine Immobilie vererben wollen.
„Man profitiert in Erbengemeinschaften zwar von höheren Freibeträgen, hat dann aber andere Probleme, weil alle Erben ein Mitspracherecht haben. Nicht selten endet das mit Hauen und Stechen”, so Bittler.
Davon abgesehen sei es nicht sinnvoll, eine Immobilie frühzeitig zu verschenken, nur um Steuern zu sparen. „Ein Haus oder eine Wohnung ist meistens auch Teil der eigenen Altersvorsorge. Wer dann im Alter Geldprobleme hat, dem dient die Immobilie nicht mehr als Sicherheit.“ Ein weiterer Knackpunkt: Theoretisch haben Erblasser nach der Schenkung auch nicht mehr das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen, wenngleich viele Kinder es den Eltern erlauben, weiterhin in der Immobilie zu wohnen.
Wer sich rechtlich absichern will, sollte deshalb ein Nießbrauch vereinbaren, sagt Bittler. Der Begünstigte erhält damit das Recht, ein Haus oder eine Wohnung zu bewohnen oder anderweitig zu nutzen, beispielsweise zur Vermietung – obwohl er nicht der Eigentümer ist. „Dies hat auch steuerliche Vorteile: Der Gegenwert des Nießbrauchs wird vom Erbschaftssteuer-Freibetrag abgezogen. Das mindert also direkt den steuerlichen Wert.“
Wie man sich auch entscheidet, wichtig sei es, sich rechtzeitig Gedanken über seinen Nachlass zu machen. „Es gibt so viele Fälle, bei denen am Ende das böse Erwachsen kommt, weil man blind ans Berliner Testament geglaubt hat“, sagt Bittler. Diese Form des gemeinschaftlichen Testaments ist in Deutschland sehr beliebt. Dabei erbt der länger lebende Ehepartner zunächst alles. Erst nach dessen Tod erben die Kinder. Das Problem: Falls der Erblasser sehr vermögend ist, hat das Berliner Testament deutliche steuerliche Nachteile.
