Osnabrück
Hoffnung für Käufer: Lassen die steigenden Zinsen die Immobilienpreise sinken?
Die Theorie besagt, wenn die Zinsen steigen, sinken die Immobilienpreise. Sollten Kaufinteressierte also mit dem Haus- oder Wohnungskauf noch warten? Empirica-Chef Reiner Braun klärt auf.
Frage: Herr Braun, die Bauzinsen steigen, eine Finanzierung wird also teurer. Damit müssten doch jetzt eigentlich die Immobilienpreise sinken?
Antwort: In der Theorie ist das richtig. Es wäre zu erwarten, dass die Immobilienpreise bei steigenden Zinsen sinken, da die Finanzierungskosten höher werden und künftige Mieteinnahmen aus heutiger Sicht, also abgezinst, weniger wert sind. Das Problem ist nur, dass gegenwärtig andere Effekte dem entgegenstehen, weswegen die Immobilienpreise nicht oder noch nicht sinken.
Frage: Welche anderen Effekte sind das?
Antwort: Im Grunde gibt es zwei Faktoren, die gegen die Zinswirkung arbeiten: Einerseits führt der Fachkräftemangel sowie die gestiegenen Materialkosten infolge des Ukraine-Krieges und der Corona-Pandemie gegenwärtig dazu, dass die Herstellungskosten steigen. Hinzu kommen die Verschärfungen im Baurecht: Je teurer der Neubau durch gesetzliche Auflagen wird, desto eher wird sich ein Kaufinteressent statt für einen Neubau für eine Bestandsimmobilie entscheiden. Entsprechend treibt das dort die Nachfrage und damit die Preise in die Höhe oder stabilisiert zumindest die durch Zinsen an sich fallenden Preise.
Frage: Und der zweite Effekt?
Antwort: Die hohen Kosten bestimmen, ob und wie viel heute gebaut wird. Gleichzeitig herrscht gegenwärtig eine enorme Unsicherheit, weil keiner weiß, wie sich die Preise und gesetzlichen Auflagen künftig entwickeln werden. Infolge der Unsicherheit werden weniger Bauanträge gestellt und genehmigt. Das heißt, kurz- und mittelfristig wird weniger gebaut, das Angebot wächst damit langsamer und das stabilisiert natürlich auch die Preise.
Frage: Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung teilte hingegen gegenüber dem „Spiegel“ mit, dass die Immobilienpreise bald nachgeben könnten. Es heißt: „Der Boom mit immer weiter steigenden Preisen für Miet- und Eigentumswohnungen in den Städten ist vorbei.“ Sie sehen das anders?
Antwort: Wenn der Zinssatz ausreichend steigt, sprich etwa auf vier bis fünf Prozent, dann halte ich es für möglich, dass die Immobilienpreise sinken. Allerdings dürfte die Zinswende beim Baugeld vorerst einen Schlussverkauf am Häusermarkt auslösen und die Preise in den nächsten Monaten erst noch einmal anziehen lassen. Zudem sei gesagt: Immobilien sind etwas sehr Heterogenes. Es gibt Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser, Luxus- sowie Billigsegmente, sanierte und unsanierte Wohnungen und vieles mehr. Im Durchschnitt werden die Immobilienpreise wahrscheinlich nicht sinken, auch nicht bei steigenden Bauzinsen. Aber es wird eine sehr viel stärkere Ausdifferenzierung als bisher geben. Heißt: Schlechte Lagen werden künftig ebenso einen Preisabschlag bekommen wie nicht oder schlecht sanierte Immobilien.
Frage: Was raten Sie also? Interessenten sollten mit dem Haus- oder Wohnungskauf lieber noch warten?
Antwort: Die entscheidende Frage ist nicht, ob Interessenten jetzt oder später kaufen sollten, weil womöglich irgendwann die Preise wieder sinken. Zumal, sollte das tatsächlich passieren, werden vor allem die Häuser günstiger werden, die renovierungsbedürftig sind. Was man also dann an Kaufpreis gespart hat, steckt man als Investitionen wieder rein. Und sollten auch die Preise der guten Immobilien sinken, werden natürlich auch andere auf die Idee kommen zuzuschlagen. Insofern ist eine andere Frage viel entscheidender: Finde ich die für mich passende Immobilie? Auf keinen Fall sollte man sich in voreilige Investments stürzen, sondern nur kaufen, wenn es auch wirklich den eigenen Vorstellungen entspricht. Wenn das der Fall ist, ist immer der richtige Zeitpunkt.
